Die Einstufung einer Gemeinde als angespannte Zone bestimmt drei direkte Parameter eines Mietvertrags: die Deckelung der Miete bei Wiedervermietung, die Dauer der Kündigungsfrist für den Mieter und die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung der Steuer auf leerstehende Wohnungen. Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags im Jahr 2026 ist es ratsam, zu überprüfen, ob die Adresse der Wohnung auf der offiziellen Liste steht, um Fehler bei der Vertragsgestaltung oder sogar spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Verordnung angespannte Zone: Warum sich die Liste ändert und was das für einen Mietvertrag bedeutet
Die Liste der Gemeinden in angespannter Zone ist nicht festgelegt. Sie wird durch Verordnung aktualisiert, und der letzte gültige Text ist die Verordnung Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025. Jede neue Verordnung kann Gemeinden hinzufügen oder entfernen, was sofort die Verpflichtungen ändert, die an nach ihrer Veröffentlichung unterzeichnete Mietverträge gebunden sind.
Der technische Punkt, den man beachten sollte: Wenn eine Gemeinde in die angespannte Zone eintritt, sind die Auswirkungen auf die neuen Mietverträge und Wiedervermietungen sofort spürbar, ohne Übergangsfrist. Die Miete bei Wiedervermietung wird gedeckelt, die Kündigungsfrist des Mieters beträgt einen Monat, und die Gemeinde kann ab der Veröffentlichung der Verordnung der Steuer auf leerstehende Wohnungen unterliegen.
Für einen Vermieter, der im Juli 2026 einen Mietvertrag aufsetzt, ermöglicht die Konsultation der Liste der angespannten Zonen 2026 auf Immobilier et Particuliers, schnell eine Adresse mit der letzten gültigen Verordnung abzugleichen, noch bevor er eine Miete festlegt oder die Kündigungsklausel formuliert.
Simulator angespannte Zone auf service-public.fr: was er überprüft und seine Grenzen
Der offizielle Simulator auf service-public.fr ermöglicht es, den Namen einer Gemeinde einzugeben und zu erfahren, ob sie im Sinne der letzten Verordnung in der angespannte Zone aufgeführt ist. Er fragt nach dem Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags und gibt dann die anwendbare Kündigungsfrist an: ein Monat in der angespannte Zone, drei Monate außerhalb der angespannte Zone.
Dieser Simulator entspricht der Verordnung Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025. Er beantwortet eine binäre Frage (angespannte Zone oder nicht) und gibt die direkte Konsequenz auf die Kündigungsfrist an. Er deckt nicht die anderen Auswirkungen der Einstufung ab.
Drei Grenzen, die man kennen sollte, bevor man sich ausschließlich auf ihn verlässt:
- Der Simulator sagt nichts über die Deckelung der Miete bei Wiedervermietung. Es muss separat überprüft werden, ob die Gemeinde auch ein Mietpreisregulierungsinstrument anwendet (Mietaufpreis, erhöhter Referenzmietpreis), das einem anderen Mechanismus unterliegt.
- Er unterscheidet nicht zwischen der angespannte Zone im Sinne der Verordnung von 2013 (historische Liste) und den steuerlichen Zonierungen (Zonen A, A bis, B1, B2, C), die für andere Regelungen wie das Pinel oder das zinslose Darlehen verwendet werden. Eine Gemeinde kann in Zone B1 sein, ohne in der angespannte Zone zu sein, und umgekehrt.
- Er berücksichtigt nicht die Vermietungserlaubnis, ein kommunales Instrument, das unabhängig von der Einstufung in die angespannte Zone ist und eine vorherige Genehmigung für die Vermietung in bestimmten benachteiligten Vierteln erfordert.
Miete bei Wiedervermietung in der angespannte Zone: die anzuwendende Deckelungsregel
In der angespannte Zone kann ein Vermieter, der eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters wieder vermietet, die Miete nicht frei festlegen. Das Prinzip lautet: die neue Miete darf die letzte Miete, die dem vorherigen Mieter berechnet wurde, nicht überschreiten, aufgewertet gemäß dem Referenzmietindex (IRL).
Drei Ausnahmen erlauben es, diese Obergrenze zu überschreiten:
- Die vorherige Miete war offensichtlich im Vergleich zu den Mieten der Nachbarschaft für vergleichbare Wohnungen unterbewertet.
- Der Vermieter hat seit dem Auszug des Mieters Verbesserungsarbeiten durchgeführt, deren Kosten mindestens der letzten Jahresmiete entsprechen.
- Die Wohnung wurde seit mehr als achtzehn Monaten nicht vermietet, was es ermöglicht, die Miete zum Marktpreis festzulegen.
Für einen im Jahr 2026 unterzeichneten Mietvertrag hängt die Überprüfung der Einstufung in die angespannte Zone somit direkt vom im Vertrag festgelegten Betrag ab. Eine Miete, die über der zulässigen Obergrenze liegt, setzt den Vermieter dem Risiko einer Mietminderungsklage des Mieters aus.
Steuer auf leerstehende Wohnungen in der angespannte Zone: eine Kosten, die man antizipieren sollte
Die Einstufung in die angespannte Zone macht die Wohnung potenziell der Steuer auf leerstehende Wohnungen (TLV) unterworfen, wenn sie unbesetzt bleibt. Der Satz beträgt 17 % des Mietwerts im ersten Jahr der Leerstehung, danach 34 %.
Dieses steuerliche Instrument zielt darauf ab, die Eigentümer zu ermutigen, ihre Immobilien auf den Mietmarkt zu bringen. Für einen Eigentümer, der zwischen der Leerstehung einer Wohnung und deren Vermietung schwankt, verändert die Einstufung in die angespannte Zone die wirtschaftliche Berechnung: die Leerstehung wird deutlich teurer als die Vermietung, selbst bei einer gedeckelten Miete.
Die Überprüfung der Einstufung der Adresse, bevor eine Verwaltungsentscheidung (vermieten, verkaufen, leer lassen) getroffen wird, ermöglicht es, diesen steuerlichen Parameter von Anfang an zu berücksichtigen.
Angespannte Zone und Mietpreisregulierung: zwei Regelungen, die man nicht verwechseln sollte
Die Verwirrung ist häufig. Die Einstufung in die angespannte Zone (Verordnung von 2013, aktualisiert 2025) hat Auswirkungen auf die Kündigungsfrist, die Deckelung bei Wiedervermietung und die TLV. Die Mietpreisregulierung hingegen ist ein separates Instrument, das einen Referenzmietpreis, einen erhöhten Referenzmietpreis und einen verminderten Referenzmietpreis nach Stadtteil und Art der Immobilie festlegt.
Die Mietpreisregulierung gilt nicht in allen angespannten Zonen. Sie betrifft nur die Gemeinden, die eine spezifische Beschlussfassung getroffen haben, um sie einzuführen, und sie basiert auf einer Präfekturverordnung, die die Referenzmieten festlegt. Paris, Lyon, Lille, Montpellier oder Bordeaux wenden sie an, aber Hunderte von Gemeinden, die als angespannte Zone eingestuft sind, haben keine Mietpreisregulierung im engeren Sinne.
Die Überprüfung der angespannte Zone entbindet nicht von der Überprüfung der Mietpreisregulierung: es sind zwei separate Recherchen, die auf zwei unterschiedlichen Grundlagen beruhen. Ein Mietvertrag kann der Deckelung bei Wiedervermietung entsprechen, während er gleichzeitig den erhöhten Referenzmietpreis überschreitet, was eine separate Ordnungswidrigkeit darstellt.
Für einen Mieter, der 2026 einen Mietvertrag unterzeichnet, bleibt der zuverlässigste Ansatz, zunächst die Einstufung in die angespannte Zone über den offiziellen Simulator oder die geltende Verordnung zu überprüfen und dann zu prüfen, ob die Gemeinde eine ergänzende Mietpreisregulierung anwendet. Diese beiden Überprüfungen dauern nur wenige Minuten und vermeiden Streitigkeiten, die Monate dauern können.