Het lezen van een vastgoedadvertentie is minder afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de foto’s dan van het vermogen om de contractuele gegevens van de commerciële boodschap te isoleren. Een advertentie kiezen betekent ruis filteren om betrouwbare signalen over het pand, de juridische omgeving en de werkelijke kosten te extraheren.
Conformiteit DPE in advertenties: een filter van sérieux voor elke bezichtiging
Sinds 1 oktober 2025 zijn de verplichtingen voor het tonen van het energieprestatiecertificaat aangescherpt. Elke verkoop- of huuradvertentie moet de energieklasse, klimaatklasse en de geschatte jaarlijkse consumptie in kWh en euro’s vermelden. Het ontbreken van deze vermeldingen of het publiceren van opzettelijk onjuiste gegevens stelt de verspreider bloot aan administratieve boetes die kunnen oplopen tot 15.000 euro.
Dit kader geldt niet alleen voor makelaars. Particulieren die zelf hun advertentie publiceren, zijn aan dezelfde verplichtingen onderworpen. We raden aan om systematisch elke advertentie uit te sluiten waarin de DPE ontbreekt of als “in behandeling” is verklaard zonder een specifieke datum van uitvoering.
De consistentie tussen de weergegeven klasse en de beschrijving van het pand geeft een waardevolle indicatie. Een appartement met klasse F dat “recent dubbel glas en vernieuwde isolatie” heeft, verdient een controle: ofwel is het certificaat verouderd, ofwel hebben de werkzaamheden niet het aangekondigde effect gehad. In beide gevallen is het een waarschuwingssignaal voor de betrouwbaarheid van de gehele advertentie.
Om uw zoektocht te verfijnen met geschikte filters, kunt u de advertenties op Immo 4 raadplegen en de resultaten vergelijken met uw eigen criteria voor energieprestaties.
Verplichte vermeldingen in een vastgoedadvertentie: wat moet erin staan en wat ontbreekt vaak
Het regelgevend kader vereist een basis van informatie in elke advertentie: type pand, verkoopprijs, locatie, oppervlakte, samenstelling in kamers, algemene staat en diagnoses. Voor een pand in mede-eigendom moeten ook het aantal eenheden, het bedrag van de jaarlijkse kosten en eventuele lopende procedures worden vermeld.
We merken op dat advertenties gepubliceerd door particulieren vaak drie gegevens missen die verplicht zijn:
- Het bedrag van de gemeenschappelijke kosten, dat een significante post kan zijn voor een oud pand met een lift, conciërge of centrale verwarming
- Het onderscheid tussen woonoppervlakte (Boutin-wet) en privé-oppervlakte (Carrez-wet), twee metingen die met meerdere vierkante meters kunnen verschillen op dezelfde eenheid
- Informatie over natuurlijke en technologische risico’s, die de verzekerbaarheid van het pand en de kosten van de premie beïnvloeden
Een onvolledige advertentie op deze punten is niet noodzakelijk frauduleus, maar het onthult een gebrek aan nauwkeurigheid dat waarschijnlijk ook in de rest van de transactie zal blijken.
Oplichting met valse huuradvertenties: technische signalen om op te letten
Oplichting met valse vastgoedadvertenties neemt sterk toe. Het klassieke schema blijft hetzelfde: een aantrekkelijk pand tegen een lage prijs, een afstandelijke eigenaar die vraagt om een overboeking vóór elke bezichtiging, en vervolgens verdwijning. De platforms filteren een deel van deze publicaties, maar een groeiend aantal valse eigenaren gebruikt gestolen foto’s en vervalste huurovereenkomsten.
Driedubbele controles maken het mogelijk om de meeste frauduleuze advertenties te elimineren:
- Zoek de hoofdfoto via een omgekeerde zoekmachine: een foto die op meerdere advertenties op verschillende adressen staat, duidt op gestolen inhoud
- Weiger elke betaling (borg, eerste huur, dossierkosten) voordat u het pand fysiek heeft bezichtigd en de identiteit van de verhuurder heeft gecontroleerd
- Controleer de consistentie tussen de weergegeven prijs en de lokale markt: een huurprijs die veel lager is dan de mediaan van de buurt zonder rechtvaardiging (lage DPE, begane grond, afwezigheid van een lift) vormt een sterk waarschuwingssignaal
Geen enkele legitieme eigenaar vraagt om een overboeking vóór de bezichtiging van het pand. Dit is de eenvoudigste en meest betrouwbare regel om uzelf te beschermen.
Huurprijsregulering en niet-conforme advertenties
In gebieden waar huurprijsregulering van toepassing is, voldoet een aanzienlijk percentage van de advertenties niet aan de geldende plafonds. De weergegeven huurprijs moet de basis huurprijs, eventuele huurverhogingen en de verhoogde referentiehuur die van toepassing is op de sector vermelden. Het ontbreken van deze vermeldingen in een advertentie in een gespannen gebied is een overtreding, en het bemoeilijkt vervolgens elke betwisting door de huurder.
We raden aan om de referentiehuur te controleren op de website van de prefectuur of het lokale observatorium voordat u een afspraak maakt voor een bezichtiging. Deze reflex kost twee minuten en voorkomt dat u zich verbindt aan een pand waarvan de huurprijs betwistbaar zal zijn vanaf de ondertekening.
Criteria voor het sorteren van een vastgoedadvertentie: prijs, oppervlakte en werkelijke kosten
De prijs per vierkante meter blijft de meest gebruikte vergelijkingsratio, maar verliest zijn relevantie als de referentieoppervlakte niet dezelfde is van de ene advertentie naar de andere. Een pand dat wordt weergegeven in Carrez-oppervlakte (privé-ruimtes) zal duurder lijken per vierkante meter dan een pand dat wordt weergegeven in woonoppervlakte, terwijl de woning identiek kan zijn. Controleer welke oppervlakte wordt gebruikt bij de berekening van de prijs per vierkante meter om vervormde vergelijkingen te vermijden.
De weergegeven prijs weerspiegelt niet de werkelijke acquisitiekosten. Bij een verkoop verhogen de notariskosten, de jaarlijkse onroerende voorheffing en eventuele werkzaamheden die in de algemene vergadering van de mede-eigendom zijn goedgekeurd het budget met duizenden euro’s. Bij een huur wegen de terugvorderbare kosten, de voorziening voor kosten en de jaarlijkse afrekening op de werkelijke huurprijs.
De meest effectieve sortering combineert drie technische filters: de DPE-klasse (die toekomstige werkzaamheden en, bij huur, de kalender van het verbod op verhuur bepaalt), de gecontroleerde woonoppervlakte en het werkelijke bedrag van de kosten. Een pand met een lage prijs maar klasse G met hoge kosten zal op vijf jaar meer kosten dan een pand dat iets duurder is in klasse C.
Elke advertentie verdient het om gelezen te worden als een technisch document voordat het wordt gezien als een commerciële etalage. De regelgevende gegevens, de consistentie van de cijfers en de transparantie van de verkoper of verhuurder over de wettelijke verplichtingen vormen de basis voor een weloverwogen keuze, lang voordat de woning wordt bezichtigd.
