Der Immobilienkreditmarkt hat sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert. Nach einer Phase, in der es für Erstkäufer schwierig war, eine Finanzierung zu erhalten, erreicht ihr Anteil an der Produktion von Wohnkrediten 43,7 % im Jahr 2025 laut Argent au Quotidien und sogar 44,9 % im April 2026 gemäß einem von Diagogo verbreiteten Panorama. Diese Rückkehr verändert konkret die Art und Weise, wie Banken ihre Angebote für einen Erstimmobilienkauf gestalten.
Verschuldungsgrad und verbleibendes Einkommen: Was Banken wirklich beachten
Die meisten Leitfäden erläutern die Kreditfähigkeit, ohne zu erklären, wie ein Antrag eines Erstkäufers tatsächlich bewertet wird. Der Verschuldungsgrad, der auf 35 % (einschließlich Versicherung) begrenzt ist, bleibt die geltende HCSF-Norm. Die Institute haben einen begrenzten Ermessensspielraum, und ein Teil dieses Spielraums ist für Käufer von Hauptwohnsitzen reserviert.
Das Kriterium, das einen Antrag über den Verschuldungsgrad hinaus kippt, ist das verbleibende Einkommen. Zwei Kreditnehmer mit demselben Verschuldungsgrad erhalten nicht die gleiche Antwort, wenn einer nach Abzug der Kosten 800 Euro und der andere 1.500 Euro monatlich zur Verfügung hat. Die Banken gewichten auch die berufliche Stabilität, die Dauer des Sparens und die Konsistenz zwischen dem Preis der Immobilie und dem lokalen Markt.
Ein solides Dossier für einen Erstimmobilienkauf basiert daher auf mehreren von der Bank überprüfbaren Elementen, die über die einfache Berechnung der monatlichen Rate hinausgehen. Um diese Aspekte zu vertiefen, bevor man die Institute anspricht, bietet ein Kaufleitfaden auf BTB Immobilier detaillierte Hinweise zu den spezifischen Punkten, die für Erstkäufer wichtig sind.
PTZ auf das gesamte Gebiet ausgeweitet: Was sich für einen Erstkauf ändert
Der zinsfreie Kredit hat eine wesentliche Erweiterung erfahren. Seit April 2025 ist der PTZ im gesamten Gebiet zugänglich, einschließlich für neu gebaute Einfamilienhäuser, was seit 2020 nicht mehr der Fall war. Die Einkommensgrenzen wurden ebenfalls angehoben, was das System für Haushalte öffnet, die zuvor ausgeschlossen waren.
Diese Änderung bedeutet jedoch nicht, dass jeder Anspruch darauf hat. Der PTZ unterliegt weiterhin Einkommensbedingungen, die auf dem steuerlichen Referenzeinkommen basieren, und der bewilligte Betrag hängt von der geografischen Lage der Immobilie ab. In angespannten Gebieten ist der finanzierbare Anteil höher als in ländlichen Regionen.
Überprüfen Sie Ihre Berechtigung, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben
Ein häufiger Fehler besteht darin, den PTZ in seinen Finanzierungsplan aufzunehmen, ohne seine Berechtigung formell überprüft zu haben. Online-Simulatoren geben einen ersten Hinweis, aber nur die kreditgebende Bank genehmigt endgültig die Gewährung. Wenn der PTZ nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags abgelehnt wird, kann der Finanzierungsplan zusammenbrechen, es sei denn, es wurde eine ausreichend weit gefasste aufschiebende Bedingung vorgesehen.
Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Makler berichten, dass sich die Bearbeitungszeiten des PTZ mit der Erweiterung des Systems verlängert haben, andere beobachten keine nennenswerten Veränderungen.
Notarkosten und versteckte Gebühren: Das tatsächliche Budget für eine erste Wohnung
Der angegebene Preis einer Wohnung oder eines Hauses stellt nur einen Teil des Gesamtbudgets dar. Die Notarkosten, die von Erstkäufern oft unterschätzt werden, variieren erheblich zwischen Alt- und Neubauten. Bei Altbauten machen sie einen viel höheren Anteil des Preises aus als bei Neubauten, wo die Grunderwerbssteuer reduziert ist.
Über die Notarkosten hinaus gibt es mehrere Posten, die die Rechnung erhöhen:
- Die Garantiegebühren des Kredits (Hypothek, Bankbürgschaft oder Vorzug des Geldgebers), deren Kosten je nach gewähltem Institut und geliehenem Betrag variieren
- Die Bankbearbeitungsgebühren, die manchmal verhandelbar, aber selten für einen Erstkäufer ohne Kundenhistorie erlassen werden
- Die Kosten der Kreditnehmerversicherung, die sich auf die Gesamtdauer des Kredits auswirken und die das Gesetz Lemoine nun jederzeit ändern lässt
- Eventuelle Arbeiten zur Normierung oder energetischen Sanierung, deren Umfang oft vor dem Kauf schlecht eingeschätzt wird
Ein realistisches Erwerbsbudget berücksichtigt diese Posten bereits in der Suchphase, nicht erst beim Unterzeichnen des Kaufvertrags. Nachträgliche Anpassungen des Budgets zwingen entweder dazu, das Projekt nach unten zu korrigieren oder dringend zusätzliche Finanzierungen zu beantragen.
Kaufvertrag und aufschiebende Bedingungen: Die rechtlichen Fallstricke für Erstkäufer
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags bindet beide Parteien. Für einen Erstkauf bestimmt die Formulierung der aufschiebenden Bedingungen die gesamte Sicherheit der Transaktion. Die Klausel zur Kreditbewilligung ist obligatorisch, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf, aber ihre Formulierung verdient besondere Aufmerksamkeit.
Den Betrag des gesuchten Kredits, den maximal akzeptierten Zinssatz und die Laufzeit zu präzisieren, schützt, falls sich die Finanzierungsbedingungen zwischen der Unterzeichnung und dem Erhalt des Angebots verschlechtern. Ein Erstkäufer, der einen Vertrag mit einer zu vagen Klausel unterzeichnet, läuft Gefahr, gezwungen zu werden, einen Kredit zu ungünstigen Bedingungen zu akzeptieren oder seine Anzahlung im Falle eines Rücktritts zu verlieren.
Die Widerrufsfrist und die aufschiebende Bedingung des Kredits
Der Käufer hat eine Widerrufsfrist von zehn Tagen nach Erhalt des Kaufvertrags. Diese Frist läuft unabhängig von der Kreditanfrage. Verwechseln Sie Widerruf nicht mit Kreditablehnung: Ersterer ist frei und ohne Angabe von Gründen, letzterer muss durch eine formelle Bankablehnung dokumentiert werden, um die aufschiebende Bedingung zu aktivieren.
Ein oft vernachlässigter Punkt: Der Vertrag legt eine Frist für die Beschaffung der Finanzierung fest. Wenn diese Frist zu kurz ist und der Käufer noch keine Antwort erhalten hat, muss eine Ergänzung beantragt werden, um sie zu verlängern. Andernfalls droht eine Mahnung des Verkäufers.
Der Erstimmobilienkauf bleibt ein Vorgang, bei dem jeder Schritt den nächsten bedingt. Die Solidität des Bankdossiers bestimmt den Verhandlungsspielraum beim Preis, der wiederum den finanziellen Spielraum nach dem Erwerb beeinflusst. Erstkäufer, die 2025-2026 kaufen, profitieren von einem günstigeren Zinsumfeld als 2023, aber die Strenge bei der Projektgestaltung hat sich nicht geändert.
