De woningkredietenmarkt is de afgelopen twee jaar aanzienlijk veranderd. Na een periode waarin starters moeite hadden om financiering te verkrijgen, bedraagt hun aandeel in de productie van woningkredieten 43,7 % in 2025 volgens Argent au Quotidien, en zelfs 44,9 % in april 2026 volgens een panorama dat door Diagogo is verspreid. Deze terugkeer verandert concreet de manier waarop banken hun aanbiedingen voor een eerste woning aankoop opbouwen.
Schuldenlast en besteedbaar inkomen: wat banken echt bekijken
De meeste gidsen beschrijven de leencapaciteit zonder uit te leggen hoe een dossier van een starter daadwerkelijk wordt beoordeeld. De schuldenlast die is beperkt tot 35 % (inclusief verzekering) blijft de geldende HCSF-norm. De instellingen hebben een beperkte afwijkingsmarge, en een deel van deze marge is gereserveerd voor kopers van een eigen woning.
De criteria die een dossier doen kantelen, naast de schuldenlast, is het besteedbaar inkomen. Twee kredietnemers met dezelfde schuldenlast krijgen niet dezelfde reactie als de een 800 euro per maand overhoudt na lasten en de ander 1.500 euro. Banken wegen ook de professionele stabiliteit, de duur van de spaargelden en de consistentie tussen de prijs van het goed en de lokale markt mee.
Een sterk dossier voor een eerste woning aankoop berust dus op verschillende elementen die door de bank kunnen worden gecontroleerd, die verder gaan dan de eenvoudige berekening van de maandlasten. Om deze aspecten te verdiepen voordat men de instellingen benadert, biedt een aankoopgids op BTB Immobilier een gedetailleerd overzicht van de aandachtspunten voor starters.
PTZ uitgebreid naar het hele grondgebied: wat dit verandert voor een eerste aankoop
De lening met een rente van 0% heeft een belangrijke uitbreiding ondergaan. Sinds april 2025 is de PTZ toegankelijk in het hele land, inclusief voor nieuwe eengezinswoningen, wat sinds 2020 niet meer het geval was. De inkomensplafonds zijn ook verhoogd, waardoor het systeem toegankelijk is voor huishoudens die eerder waren uitgesloten.
Deze verandering betekent niet dat iedereen er recht op heeft. De PTZ blijft onderhevig aan voorwaarden die zijn berekend op basis van het fiscale referentie-inkomen, en het toegekende bedrag hangt af van de geografische zone van het goed. In een gespannen zone is het financieringspercentage hoger dan in landelijke gebieden.
Controleer uw geschiktheid voordat u een compromis ondertekent
Een veelgemaakte fout is om de PTZ in het financieringsplan op te nemen zonder formeel de geschiktheid te hebben gecontroleerd. Online simulators geven een eerste indicatie, maar alleen de kredietgevende bank valideert definitief de toekenning. Als de PTZ wordt geweigerd na ondertekening van het compromis, kan het financieringsplan instorten, tenzij er een voldoende brede opschortende voorwaarde is voorzien.
De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige makelaars melden dat de verwerkingstijden van de PTZ zijn verlengd met de uitbreiding van het systeem, terwijl anderen geen noemenswaardige veranderingen waarnemen.
Notariskosten en verborgen kosten: het werkelijke budget voor een eerste woning
De weergegeven prijs van een appartement of huis vertegenwoordigt slechts een deel van het totale budget. De notariskosten, die vaak door beginnende kopers worden onderschat, variëren aanzienlijk tussen oud en nieuw. Bij oude woningen vertegenwoordigen ze een veel hoger percentage van de prijs dan bij nieuwe, waar de overdrachtsrechten zijn verlaagd.
Naast de notariskosten zijn er verschillende posten die de rekening verhogen:
- De kosten van de leninggarantie (hypotheek, bankgarantie of voorrecht van de geldschieter), waarvan de kosten variëren afhankelijk van de gekozen instelling en het geleende bedrag
- De bankdossierkosten, soms onderhandelbaar maar zelden geschrapt voor een starter zonder klantgeschiedenis
- De kosten van de kredietverzekering, die het totale kredietbedrag beïnvloedt en die de wet Lemoine nu toestaat om op elk moment te wijzigen
- Eventuele werkzaamheden voor normering of energierenovatie, waarvan de omvang vaak slecht wordt ingeschat vóór de aankoop
Een realistisch acquisitiebudget houdt deze posten al in de onderzoeksfase rekening, niet op het moment van het ondertekenen van het compromis. Het aanpassen van het budget achteraf dwingt tot hetzij het verlagen van het project, hetzij het aanvragen van aanvullende financiering in een noodsituatie.
Compromis van verkoop en opschortende voorwaarden: de juridische valkuilen voor starters
De ondertekening van het compromis van verkoop bindt beide partijen. Voor een eerste aankoop bepaalt de formulering van de opschortende voorwaarden de gehele veiligheid van de transactie. De voorwaarde voor het verkrijgen van een lening is verplicht, tenzij de koper uitdrukkelijk afstand doet, maar de formulering verdient bijzondere aandacht.
Het specificeren van het bedrag van de gewenste lening, de maximaal geaccepteerde rente en de looptijd helpt om jezelf te beschermen als de financieringsvoorwaarden verslechteren tussen de ondertekening en de verkrijging van het aanbod. Een starter die een compromis ondertekent met een te vage clausule loopt het risico gedwongen te worden een lening onder ongunstige voorwaarden te accepteren, of zijn waarborgsom te verliezen in geval van terugtrekking.
De herroepingsperiode en de opschortende voorwaarde van de lening
De koper heeft een herroepingsperiode van tien dagen na ontvangst van het compromis. Deze periode loopt onafhankelijk van de leningaanvraag. Verwarring tussen herroeping en leningweigering: de eerste is vrij en zonder rechtvaardiging, de tweede moet worden gedocumenteerd door een formele bankweigering om de opschortende voorwaarde te activeren.
Een vaak verwaarloosd punt: het compromis stelt een termijn vast voor het verkrijgen van de financiering. Als deze termijn te kort is en de koper nog geen antwoord heeft ontvangen, moet een wijziging worden aangevraagd om deze te verlengen. Dit niet doen kan leiden tot een ingebrekestelling van de verkoper.
De eerste woning aankoop blijft een operatie waarbij elke stap de volgende beïnvloedt. De soliditeit van het bankdossier bepaalt de onderhandelingsmarge over de prijs, die op haar beurt het niveau van financieel comfort na de aankoop beïnvloedt. Starters die in 2025-2026 kopen, profiteren van een gunstiger renteklimaat dan in 2023, maar de striktheid van het project blijft onveranderd.
